İstanbul’da dönüşen aile yapıları ve ekonomik dinamikler konut tercihlerini yeniden şekillendirirken sektör temsilcileri kompakt ve fonksiyonel alanlara ilginin yükseldiğini kaydetti. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları Anadolu Ajansına yaptıkları değerlendirmede, alıcıların metrekarelerden ödün verse bile oda sayısını korumaya çalıştığını ve talebin oturum odaklı şekillendiğini açıkladı.
Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşları, kentsel yaşam pratiklerindeki değişimin mekânsal ihtiyaçlara doğrudan yansıdığını ortaya koyuyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, iç mekân planlamasında oda adedinin korunarak daha kompakt metrekarelere yönelim olduğunu vurguladı. Keçeli, alım gücündeki farklılaşmanın yerleşim planlarındaki etkisini şu sözlerle aktardı:
Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında tasarlanan 3+1 daire planlarının günümüzde 90-100 metrekare seviyelerine indiğini belirten Keçeli, konut alımında deprem güvenliği, hane gereksinimleri ve yaşam tarzına uygunluğun öncelik taşıdığını dile getirdi. Yatırımcı profilinin geri planda kaldığını aktaran Keçeli, piyasaya dair şu tespitte bulundu:
İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.
Şehir Merkezinin Genişleyen Çeperleri ve Sosyal Yaşam Alanları
Ulaşım ağları ve dijital altyapının kentin dış alanlarında müstakil ve fonksiyonel yaşamı uygulanabilir kıldığını ifade eden Keçeli, erişim olanaklarının güçlendiğini belirtti:
Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.
İNDER olarak 2026 senesini “kentsel gelişim yılı” olarak belirlediklerini duyuran Keçeli, modern konut projelerinin sadece oda hacimleriyle değil, çevre donatılarıyla bir bütün olarak ele alınması gerektiğini söyledi:
Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.
Kira dinamikleri sebebiyle küçük metrekarelere talep oluştuğunu aktaran Keçeli, mekânsal kurgunun insan psikolojisi ve yaşam kalitesi üzerindeki önemine dikkat çekti:
Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.
Demografik Dönüşüm ve Fonksiyonel Konut Tipleri
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde homojen bir talep yapısının bulunmadığını, konum ve hedef kitleye göre daire tipolojilerinin çeşitlendiğini paylaştı. Türkiye genelinde 2025 yılı verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğünün 3,08 kişiye indiğini ve tek kişilik hane adedinin 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını bildiren Yılmaz, demografik tabloyu şu şekilde açıkladı:
Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.
Geniş aileler ve evden çalışanlar için 2+1 ile 3+1 tipolojilerin değerini koruduğunu vurgulayan Yılmaz, küçük birimlerin yatırım bütçesi ve kiralama avantajlarıyla öne çıkabildiğini aktardı. Resmi istatistiklerin oda dağılımını ayrıştırmadığını anımsatan Yılmaz, mimari planlama vizyonunu özetledi:
Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.
Erişilebilirlik, Finansman ve Yaşam Kalitesi Standartları
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, talep hacminin satın alma eylemine dönüşmesinde mali koşulların ana belirleyici olduğunu vurguladı. Türkiye genelinde ağustos döneminde konut satışlarının senelik bazda yüzde 14,7 daraldığını, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini ifade eden Çekici, piyasa dengelerine işaret etti:
Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.
Kompakt plan şemalarının bütçe erişilebilirliği sağladığını, öte yandan ferah iç mekân gereksiniminin sürdüğünü belirten Çekici, talep dağılımını şu sözlerle nitelendirdi:
Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.
Çekici, geleceğin konut trendlerinde tasarım kalitesi, enerji verimliliği ve mekânsal esnekliğin kritik rol üstleneceğini paylaştı:
Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.
Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.
Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.
